新型コロナウイルス感染拡大、緊急事態宣言、自粛要請に伴い、賃貸人・賃借人ともに大きな影響を受けています。

本稿では、
①　今般の新型コロナウイルス感染拡大の影響を受けて、賃料の支払いが困難となり、滞った場合に、賃貸借契約は解除されるのか
②　賃貸人・賃借人は、①の事態を避けるためにどういった方策を模索すべきか
③　賃料減額の請求は可能か

といった点について解説致します。

１　新型コロナウイルスの感染拡大の影響に伴う、賃料不払いと賃貸借契約の解除について

賃貸借契約については、言うまでも無く賃料の未払いが解除事由になります。契約書では、賃料の未払いが１か月以上（あるいは２か月といった短期間）の場合に、賃貸借契約が解除される、との規定を設けている例もありますが、これについては、判例上、仮に賃料未払いがあったとしても、賃貸人と賃借人の間の賃貸借関係上の信頼関係が破壊されていない場合には、契約解除まで認めないものとされています。

実務感覚としても、３か月程の未払いで契約解除されることは他の事情、例えば、所在不明となっている、近隣住民に対し刑法犯に触れる様な迷惑な居住を続けている等の事情がある場合でなければ、解除まで認められないように思います。言い換えれば、賃借人がこれまで特に未払いもなく、この間の緊急事態宣言のあおりなどを受けて、一時的に資金が不足し、今後の支払いを約し、例えば、一部だけでも入金を行っているようなケースでは、計３か月程の未払いでは契約解除まで認められることは稀と考えています（これは弊所の見解です）。

どの程度の期間までの未払いがあれば契約解除まで認められるかはケースバイケースですが、重要なことは、賃貸借契約上の信頼関係が破壊されたかどうか、という点にあります。賃借人としても、売上収入がゼロ、生活の逼迫という事情はあるかと思いますが、誠意をもって賃貸人に支払い猶予の申入れ等を行い、出来れば、一部だけでも入金し、滞納分の支払いをどのように行っていく予定であるのか、現時点で可能な限りの提案をし、賃貸人賃借人間の信頼関係を維持していただきたいと思います。

なお、商業ビルのテナントについては、商業ビル自体が緊急事態宣言を受けて閉鎖され、その結果、テナントとして賃借物件の使用が出来ないという事態も生じています。このケースでは、契約書に特に規定がなければ、賃料支払いの義務がない、あるいは請求があっても拒絶できるというケースがありますので、ご相談いただければと思います。

２　賃貸借契約の解除を避けるための方策について

このように、賃借人としても、今出来る限りの対応、誠意をもった話し合いを賃貸人と行うことは、仮に賃料の不払いの事態になったとしても、契約解除を避けるための一つの方策となります。

また、賃借人としては、賃貸人に対し、賃料の支払い猶予、減額、免除についても誠意をもって交渉して下さい。賃貸人がこれを受けるかどうかは賃貸人の義務ではありませんが、賃貸人側にも各種支援策、税務上の取り扱いの明確化などが随時発表されていますので、こういった制度も踏まえながら、検討いただければと思います。
（国土交通省発表資料から抜粋）

 ＊他にも、賃料を減免した場合における、固定資産税・都市計画税の減免等の措置もありますので、活用を検討のうえ、賃借人との協議を行って下さい。

３　賃料減額請求が出来るか

借地借家法上、賃借人には賃料減額請求権が認められています。
では、新型コロナウイルス感染拡大の影響等を受け、従前の賃料の支払いが困難になったとして、賃料減額請求を行うことは出来るでしょうか。

この点、判例上、「賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては、同項所定の諸事情（租税等の負担の増減、土地建物価格の変動その他の経済事情の変動、近傍同種の建物の賃料相場）のほか、賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきである。」とされています。

今般の事態によって、経済事情の変動、賃料相場の変動あるいは売上予測等に基づく賃料額決定の事情等に変化があることが考えられますが、これは一時的なものではなく、ある程度の期間継続し、そのことによって従前の賃料額が不相当と判断されるような状態になることまでが必要と考えます。

また、これまでの未払いがある場合には、遡って解消できる権利ではありませんし、賃貸人が減額を認めない場合に紛争が長期化することも稀ではありませんので、今般の事態を即効性をもって解決する手段としては、必ずしも適切な方法とは言えないと考えます。

コロナ禍における各種対応方針

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谷川安德

大阪府出身。立命館大学大学院法学研究科博士前期課程（民事法専攻）修了。契約審査、労務管理、各種取引の法的リスクの審査等予防法務としての企業法務を中心に業務を行う。分野としては、使用者側の労使案件や、ディベロッパー・工務店側の建築事件、下請取引、事業再生・M&A案件等を多く取り扱う。明確な理由をもって経営者の背中を押すアドバイスを行うことを心掛けるとともに、紛争解決にあたっては、感情的な面も含めた紛争の根源を共有すること、そこにたどり着く過程の努力を惜しまないことをモットーとする。

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