「借主が家賃を支払わずに困っている」
「借主以外の人が勝手に部屋に住んでいる」
「近隣住民とのトラブルが絶えない借主に出て行ってもらいたい」

上記のような問題の多い借主に対しては、賃貸人として契約を解除のうえ、立ち退いてもらいたいと考えるのが自然でしょう。とはいえ、強引に鍵を開けて部屋に入ったり、無理やり荷物を片付けたりという強硬手段に出ることは許されません。事態が好転しない場合には、法的な手続きに沿って、問題解決をしなければなりません。

弁護士にご依頼いただいた場合の明け渡しを求めるまでの流れの一例は下記のとおりです。

１）現地調査

必要な場合には、実際に物件の調査を行い、事実関係を整理し、どのような事実が法的に問題となるのか、契約解除のためにどのような証拠関係を収集すべきか、検討いたします。

２）内容証明郵便等の送付

契約の約束どおりの履行や解除を主張する内容証明郵便等を、弁護士から借主に対して書面で送ります。弁護士から書面が届くことで、これまで話し合いに応じなかった借主が話し合いの場に出てくることも期待できます。書面の送付にかかわらず、話し合いに応じなかったり、交渉が決裂した場合は次の手続きに移行します。

３）占有移転禁止の仮処分

占有物（賃貸物件）の占有者を現在の借主で固定するための手続きです。せっかく現在の借主に対し明け渡す旨の判決をとっても、すぐに違う人に占有されてしまえばその人物に明け渡しを求めることが出来なくなってしまうため、事案や借主によってはこの手続きを取る必要がある場合があります。これにより、せっかく取った明け渡しの判決を占有を移転することにより免れられるリスクを事前に回避しておくことが可能です。

４）賃料請求・建物明け渡し訴訟

交渉や請求に応じてもらえない、借主が行方不明の場合には、裁判所に訴訟を提起し、判決を求めます。

５）強制執行

裁判所から判決が出たにも関らず、それらに応じない場合には、強制執行の手続きを取ります。

弁護士に依頼をすることで、借主との交渉はもちろんですが、専門的な知識を要する法的措置までを一貫して行うことができますので、一括的な解決が可能です。

訴訟から明渡を求めるまでは時間を要します。交渉段階からお任せいただければ、その後の訴訟手続までスムーズに対応することが可能です。

当事務所では、こういった紛争の予防から実際に紛争が起こった際の解決まで不動産に関する幅広い分野を取り扱っておりますので、お気軽にご相談ください。

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徳田 聖也

德田聖也 京都府出身・立命館大学法科大学院修了。弁護士登録以来、相続、労務、倒産処理、企業間交渉など個人・企業に関する幅広い案件を経験。「真の解決」のためには、困難な事案であっても「法的には無理です。」とあきらめてしまうのではなく、何か方法はないか最後まで尽力する姿勢を貫く。

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