「２カ月連続で家賃の入金が遅れているので解約して出ていってもらいたい」
「家賃を払ってもらえないことから、ドアの鍵を換えて家に入れないようにしたいがよいか？」
「借主が家財道具を残して何ヶ月も行方不明になってしまっている」

賃貸経営者が最も苦労する問題の一つが、借主からの賃料回収です。たとえ賃料が回収できない状況だとしても借地借家法により借主保護の要請が働き、いきなり契約解除や明け渡しの手続きを取ることはできないのが現状です。賃貸人が強硬手段に出ることで、逆に借主から損害賠償を請求されてしまう危険もあります。

どうしても応じてもらえない場合には、賃料の回収のため、未払い賃料の請求を法的な手続きによって行う必要があります。

１）内容証明郵便の送付

まずは賃料不払いに関する内容証明郵便を送付し、支払いを求めます。内容証明郵便で送ることにより、送付の事実や賃料支払いを求めた内容を証拠化することができます。

２）連帯保証人に請求する

賃借人から賃料が支払われない場合には、連帯保証人に対して賃料を請求します。賃借人が支払わない賃料は連帯保証人に支払い義務がありますので、請求が可能です。

３）支払督促や少額訴訟、強制執行など法的措置を講じる

裁判所による書類審査で支払いの命令を受けることができる「支払督促」、60万円以下の賃料の支払いを請求し原則１回の手続きで審理を終える「少額訴訟」などにより、賃料請求を法的に確定させ、相手方の財産を差し押さえる「強制執行」などの法的措置を取ります。

そのほか、裁判所での話し合いを行う民事調停手続や裁判所外で専門家の立会いのもと話し合いを行うＡＤＲ手続きなどによる解決を目指すことも可能です。

４）明渡請求を行う

賃料の回収が不可能だと判断される場合には、契約を解除し、明渡請求を行います。正しい手続きを取らずに、強引に賃料を回収しようとしたり、明渡を求めたりしてしまうと逆に訴えられてしまうおそれがあります。法律に基づいて、慎重に進める必要があります。

弁護士に依頼をしていただくことで、借主との交渉はもちろんのこと、書類の作成や法的な手続きを代行いたします。弁護士が交渉にあたることで、支払いに応じてもらいやすくなるということもあります。

これらの問題も、紛争が起こってからではなく、契約書の作成時点からのフォローが大切です。当事務所では紛争予防から紛争解決まで不動産に関する幅広い分野を取り扱っておりますので、お気軽にご相談ください。

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徳田 聖也

德田聖也 京都府出身・立命館大学法科大学院修了。弁護士登録以来、相続、労務、倒産処理、企業間交渉など個人・企業に関する幅広い案件を経験。「真の解決」のためには、困難な事案であっても「法的には無理です。」とあきらめてしまうのではなく、何か方法はないか最後まで尽力する姿勢を貫く。

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